相続登記の登録免許税が免税となる二つのケース
加藤芳樹
相続登記の登録免許税が免税となるのは、次の ２つだけ です。
目次
① 数次相続が発生している場合（租税特別措置法第84条の2の2第1項）
② 不動産価額100万円以下の土地（同条第2項）
この記事では、この２つの免税制度を司法書士の視点からわかりやすく整理します。
なお、令和8年度税制改正により、令和8年4月1日から条文番号が整理されましたが、制度内容は従来と全く同じですのでご安心ください。
１．数次相続が発生している場合の免税（84条の2の2第1項）
●制度の概要
土地を相続した人が、相続登記をしないまま亡くなってしまった場合、 その人を登記名義人とするための相続登記については登録免許税が免税となります。
※制度趣旨：相続登記の未了が連鎖し、所有者不明土地が増えることを防ぐため
この制度は平成30年度税制改正で導入され、 令和9年（2027年）3月31日まで適用されます。
●イメージ
- A名義の土地をBが相続
- Bが登記をしないまま死亡
- Bを登記名義人とする相続登記 → 免税
●本来の税率
土地の価額 × 0.4％（1000分の4） → 免税により 0円
●申請書の記載
登録免許税を記載すべきところへ以下を記載する。
「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」
２．不動産の価額が100万円以下の土地の免税（84条の2の2 第2項）
●制度の概要
不動産の価額が100万円以下の土地については、
- 相続による所有権移転登記
- 表題部所有者の相続人による所有権保存登記
これらの登録免許税が免税となります。
※制度趣旨：低額土地の相続登記を促し、管理不全土地の発生を防ぐため。
制度は平成30年度税制改正で始まり、令和3年度改正で保存登記も対象に追加。 さらに令和7年度税制改正により、
- 全国すべての土地が対象に拡大
- 適用期限が令和9年（2027年）3月31日まで延長 されました。
●不動産価額の考え方
持分取得の場合： 土地の価額 × 持分割合
ここでいう土地の価額というのは、二つ以上の土地の相続登記を１件で申請でした場合に、その複数の土地の価額を合算した金額ではなく個々の土地の価額をいいます。
つまり、複数の土地を一括申請した場合でも、土地ごとに免税判定するということです。
例えば、持分全部移転登記（持分２分の１）で不動産の固定資産税評価額が２１０万円の土地と１５０万円の土地を一括で申請した場合、持分割合を乗じた後の価額は、それぞれ１０５万円と７５万円となりますので、２１０万円の土地については課税され１５０万円の土地については非課税となります。
なお、固定資産税評価額は、市区町村が発行する「固定資産税課税明細書」「固定資産税評価証明書」または「名寄帳」で確認できます。
●申請書の記載
登録免許税を記載すべきところへ以下を記載する。
「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」
一部の土地について非課税の場合
「一部の土地（〇〇市〇〇町〇〇番の土地）について租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税
不動産の表示箇所において非課税の土地の表示の末尾にも
「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載する。
３．租税特別措置法「84条の2の3」→「84条の2の2」へ
令和8年4月1日から条文番号が変更（内容は同じ）
相続登記の免税規定として使われてきた 「租税特別措置法第84条の2の3」 は、 令和8年度税制改正により 「84条の2の2」 に整理されました。
重要なのは、 条文番号が変わっただけで、制度内容は一切変わっていない という点です。
ただし、実務では 申請書の根拠条文の記載ミスが補正の原因 になりますので、ここだけは注意が必要です。
４．相続登記は2024年4月1日から義務化
放置すると過料の可能性も
不動産の名義人が亡くなった場合、相続登記の申請が必要です。 相続登記を放置すると所有者不明土地の増加につながるため、 令和6年（2024年）4月1日から相続登記は義務化されました。
●相続登記義務の期限のイメージ
- 相続を知った日 → 3年以内に相続登記または相続人申告登記
- 令和６年（2024年）4月1日以前に相続を知っていた → 令和9年（2027年）3月31日まで
- 遺産分割が成立した → 成立日から3年以内
- 相続人申告登記後に遺産分割成立 → 成立日から3年以内
●義務の内容
- 不動産の所有権を相続（相続人に対する遺贈を含む。）により取得したことを知った日から3年以内 に相続登記または相続人申告登記
- 令和６年４月１日より前に不動産の所有権を相続により取得したことを知っていた場合は、同日より３年以内に相続登記または相続人申告登記
- 法定相続登記をした後に遺産分割協議が成立し、法定相続分を超えて所有権を取得した場合は成立日から3年以内 に登記
- 相続人申告登記の申出をした後に遺産分割協議が成立した場合は 成立日から3年以内 に登記
- 令和６年４月１日より前に法定相続登記をしていた場合は、遺産分割協議成立日と同日とのいずれか遅い日から３年以内に当該協議に基づく相続登記
- 正当な理由なく怠ると 10万円以下の過料の可能性（不動産登記法164条1項）
●放置するとどうなるか
- 相続人が高齢化し判断能力に問題が出る可能性
- 数次相続で相続人が増え、協議が困難に
- 売却や担保設定ができなくなる
- 結果として「動かせない土地」になる危険
相続登記は早めに進めることが重要です。
５．名古屋で相続登記はお任せください
当事務所では、
- 数次相続や100万円以下の土地の免税制度を利用した相続登記
- 数次相続など複雑な相続関係の相続登記
など多数の相続登記を取り扱っています。
相続登記の免税制度は、相続関係や土地の価額により適用の可否が異なります。 当事務所では、お客様の状況を丁寧にお伺いし、最適な手続きをご案内しています。
オンライン申請に対応しており、名古屋だけでなく全国の不動産の登記が可能です。相続登記をご検討の方は、どうぞお気軽にご相談ください。
投稿者プロフィール
- 司法書士・行政書士
- 開業２２年目となる名古屋市の司法書士・行政書士です。元設備保全マン、趣味は音楽、ギター、テニス、語らうことです。人には親切にをモットーとしており司法書士を天職だと思っています。自分の勉強を兼ねた業務上の情報を中心に執筆しています。
最新の投稿
不動産登記2026年4月10日相続登記の登録免許税が免税となる二つのケース
一般社団法人設立登記2025年11月25日非営利型一般社団法人の設立
商業・法人登記2025年10月1日みなし解散通知書が届いた場合の対処法
不動産登記2025年9月20日みなし解散法人と抵当権抹消登記
相談予約・お問い合わせ
簡単に相談予約ができます。お気軽にお問い合わせください。
